ホーチミンの不動産市況コラム

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2014/07/05

前回から引き続きオフィス物件選定の前の注意事項、
そして申込から契約締結に至るまでの特にご注意して頂きたい点について
記載していきたいと思います。

貸主、不動産管理会社の属性について

外観やグレード(ハード面)がどんなに素晴らしくても、
入居後(入居前もですが)のトラブルというのは必ず起きることが想定されます。
その為、既存入居企業へのトラブル対応履歴の確認というのも行えるのであれば、
行った方が無難です。
グレードAと評価されているオフィスビルであっても管理会社の対応がお粗末で
(特にローカル企業の管理だと多い)、
入居後に不満を抱えられている日系企業様も少なくありません。

申込について

日本では以前は、申込の際に手付金を必要とする会社も一部ありましたが、
現在では書面での申込で1番手の優先権を有し、
キャンセルにおいても特段費用が発生しないのが一般的です。

しかし、ベトナムでは上記のような慣習はなく、
手付金若しくは保証金の送金手続を行う事で物件を確保し、
賃貸借契約を締結するまでは気が抜けません。
また、不動産仲介会社と貸主との繋がり(過去仲介実績の有無、
懇意にしているか否か等)によっても異なるところがございます。
何れにせよ日系会社は社内稟議に時間を要するケースが多い為、
現地法人の代表者に決済権限を持たせる等の柔軟な対応等も必要になってくるかと思います。

また弊社での直近の事例として、管理会社若しくは営業の担当者によって
左右されてしまうケースも少なからずあります。

例えば、担当者がレイアウトについて間違った内容を伝えていたり、
手付金を納めようとしている他社検討客が入っていながら、
黙秘して空部屋として紹介し続けるケースもあり、
ベトナム独特のスタイルに頭を悩ませてしまうこともあります。

良い物件だ!確保したい!と思ったのであれば、
早急にオファーレター(条件確認書)を貸主より発行してもらい(発行されないケースもあります)、
レイアウト、賃貸借契約書も併行して確認を行いながら、
貸主若しくは管理会社との折衝、書面に問題がないという判断になれば、
早急に保証金の手配を行うことが、最も確かで最もトラブルが少ないので、
その稟議スピードを早めるように社内調整を行うことが重要になってくるかと思われます。

保証金の返金条件について

日本での敷金にあたる「保証金」を、契約時に貸主へ支払います。
日本では原則敷金から原状回復費用が相殺され、差額分が返金されますが、
ホーチミンはといいますと、オフィスの場合はスケルトン返しが原則となっていますが、
新規テナントの申込条件や貸主との折衝次第で、全額返金されるケースも多いです。
(原状回復においても借主が指定する業者で行って良いとされています)
但し、契約期間中の途中解約は、違約として保証金が没収となる商慣習があり、
大半のオフィスビルでその設定がされております。

その為、事業拡大、事業撤退で途中解約をやむを得ず行う場合には、
保証金は没収となってしまいますが、
後続テナント候補を連れてきた場合には保証金が返金されるケースがございます。
その為、このようなケースの場合には貸主と折衝し、
後続テナント探しを行うことでコスト削減が出来る可能性があります。
是非、諦めずに弊社などの不動産仲介会社にご一報ください!

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