ホーチミンの不動産市況コラム

今回は前回に続き、弊社の直近3ヵ月の成約事例を基に弊社顧客に最近特に選ばれている人気のアパートメントをご紹介させて頂きます!前回はサービスアパートメントとコンドミニアムでしたが、今回はアパートメント(貸し部屋タイプ)についてご紹介します。 アパートメント ~Q & Q Guest House~ Q and Q Guest HouseはNew World Hotelから徒歩圏にあるアパートメントです。貸主共生型(1階に居住)で、月額賃料が700USD程度なのですが、選ばれている理由は56㎡という広さにあります。 通常アパートメントでは、18A/BNTMKやLe Thanh Tonのヘムに入る物件が有名ですが、大凡相場として300~600USD程度で、15㎡~35㎡程度の広さというところで、アパートメントで広い部屋というのはなかなか供給数が少ないのが現状です。その中である程度の広さを確保しているQ and Q Residence はコストパフォーマンスが良く人気の要因となっております。 また貸主も面倒見が良く、深夜便で到着される顧客に対しても起きて待っていて、荷物運びの手伝いをするなど人間味があり、トラブル対応についても早急に対応を行って頂けています。周囲には有名なバインミー屋さんやローカル飯屋さんもありローカルをより味わいたい人にとってもお勧めのアパートメントです。      ~Javiar House~ Javiar HouseはBinhThanh区にあるアパートメントで、コンドミニアムのCity Gardenや日本食のくーろんやカキノキなどが徒歩圏内にある、Le Thanh Ton通りへも程近い距離にあるアパートメントです。部屋のタイプによって異なりますが、月額賃料が400~700USD程度で20~40㎡程度の部屋があり、各種サービス(公共料金、クリーニング等)が付帯されています。 貸主は越境のベトナム人女性で、日本語が堪能で、入居後も日本語でのやり取りが可能なだけでなく、入居者へ定期的な交流会を企画したり、ビザ更新のサポートをしたりと、ソフト面でのサービスも充実してり、単身で初めてベトナムに乗り込んできても安心して頂けるお勧めのアパートメントです。徒歩圏内に日本食もあれば有名なローカル麺屋さんやローカル寿司の店もあり外食環境も充実しています!   上記のように、アパートメントの多くが単身の方の利用になり、物件選択については、 ① Le Thanh Ton通り(日本人街)への利便性を重視 ② オフィスへの利便性を重視 ③ 日本人街からある程度離れ、住環境、生活環境を重視 大凡この3パターンに分かれる傾向にあります。上記2つの物件については、区別するとすれば③に当たります。アパートメントは特に貸主が個人の場合が大半ですので、対面してみて合いそうか否かという感覚的な部分も重要になってきますので、多くの物件の中から選定されることをお勧め致します。

今回はタイトルの通り、難い話題ではなく、弊社の直近3ヵ月の成約事例を基に弊社顧客に最近特に選ばれている人気のサービスアパートメント・コンドミニアムをご紹介させて頂きます! サービスアパートメント ~Somerset Vista~ Somerset Vista は2区の国道沿いでアンフー地区にある築浅のサービスアパートメントです。1区から多少距離がある分、1区で展開している同クラスのサービスアパートメントよりも賃料が割安な傾向にある一方で、部屋の質感は同等かそれ以上で、室内の内装もセンス良く仕上がっています。 共用施設としては全長50mのプール、ジム、テニスコート等があり、館内にはスーパーとしてCentral Martがあり、近くにはMetroもあります。部屋によっては2区の開発エリアを一望でき、景観も良く、お勧めのサービスアパートメントです。 弊社では特に2Bed、3Bedのタイプでの成約が多く、子どもがまだ小さく3~4名の家族の方が大半を占めています。これはインターナショナルへの通学を検討していたり、日本人学校が7区にあることを考慮しなくても良い(子どもが小学校入学前)ということも大きな理由ではないかと思います。1区まで距離は離れていますが、通勤ラッシュ時も国道はそう混まない為、通勤時間としては7区よりも短いという利便性の良さもあります。 コンドミニアム ~The Vista~ 全6棟あるコンドミニアムで、一部がSomerset Vistaとしてサービスアパートメントとして運営されており、その他はSaigon PearlやThe Manorなどと同様に所有者が賃貸物件として貸出を行っている部屋があります。Saigon Pearlと大凡同等程度がそれ以下の賃料設定で、Saigon Pearlよりも築浅で、やや㎡数が広く、共用施設が充実しているというメリットがあります。 The Vistaではジム、プール、テニスコート等の利用が無償の為、ジム代などを考慮する必要がありません。 また管理会社は外資系不動産会社(サビルス)で管理会社が行う工事手配であれば比較的対応も良く、また定期的な館内イベントも開催しているなど、入居後の満足度も高いという方が多く、弊社顧客でいえば更新手続を行う方が多く、お勧めのコンドミニアムとしてご紹介しています。 但し、室内の設備については、Somerset Vistaは統一されている為、どの部屋を選んでも違和感がなく、安心感がある一方で、The Vistaでは所有者(貸主)の意向によって内装を仕上げている為、残念な仕様に仕上がっているケースも中にはあり、センスの良い部屋はやはり成約までの動きが早かったりと、契約まで何部屋も確認するなどのコンドミニアムならではの苦労もあります。 上記のように、弊社では直近ではサービスアパートメント、コンドミニアムとも2区の成約事例が多く、これまでファミリー世帯としては7区が圧倒的に人気だったのが、2区の開発が進み、利便性が良くなるにつれて、2区という選択を検討する方が多くなってきた印象があります。 それともう1つは工業団地、主に北のエリアへの進出企業も増加し、少しでも通勤時間を減らす為に7区ではなく2区を選択するというファミリー世帯が増加したことも理由の1つとして挙げられます。

2014年度もあと約3ヶ月で終了と、年々月日が経つのが早く感じます。第3Qも終わりに差し掛かり、本稿では各外資系不動産会社の、第1・2Qのマーケットレポートを基に、2014年度の不動産市況について解説させて頂きます。 2014年度の賃貸オフィスのマーケットについて 主たる各外資系不動産会社(Savills、CBRE、Colliersなど)は上半期のオフィス賃料の動向について見解が分かれていますが、下半期は賃料上昇基調の予測をしています。 約半年程前の主要オフィスビルの賃料比較表をみると、稼働率が好調なオフィスビルについては値上げを実施しており、稼働率に苦戦しているオフィスビルは更なる値下げを実施している印象です。 今後のグレードA&Bのオフィスビルの供給は、VietcomBankTower、VITTEL OFFICE、TRADE CENTER、LIM TOWER2、SSG TOWERなどが予定されています。 2014年度の賃貸住居のマーケットについて 主たる各外資系不動産会社は上半期のサービスアパートメントの賃料については下落したというレポートが多く、下半期は横ばいか上昇するという予測をしています。 確かに一部サービスアパートメントでは稼働率が下がり、賃料の値下げを実行しているところもありますが、一方で築年数が古いサービスアパートメントではリノベーション工事が実施されており、賃料増額を行っているケースもあります。Saigon Sky Garden や Somerset Ho Chi Minh などはその主たる例で、内装デザインも充分な仕様に仕上がっています。

異動シーズンの為か、当社では直近、駐在住居の問合せが多く、改めてホーチミンの駐在住居選定における注意事項を記載させて頂きます。 駐在住居の種類について 当社では大きく3つのパターンに分類してご説明しています。(一部例外も含まれます) 1.法人が貸主で、同法人が建物の運営管理をするサービスアパートメント2.個人が貸主で、法人が建物の運営管理をするコンドミニアム(分譲マンションタイプ)3.個人が貸主で、個人が建物の運営管理をするアパートメント 当地駐在員に良く知られている物件で具体例を挙げると、1が1区だとSaigon Sky Garden や Somerset になり、7区だと Crescent などになります。2が Binh Thanh 区にある Saigon Pearl や The Manor、3 が Le Thanh Tonや 18A Nguyen Thi Minh Khai の路地に入った物件などになります。 ▼Saigon Sky Garden 賃料は1から3にいくにつれて安価になる傾向にありますが、それぞれのパターンにおいて、契約締結前に確認しなければならない注意事項があります。 日本では賃貸借契約期間について、主に関東では、2ヵ年の契約期間で更新料は1ヵ月分、1ヵ月前の解約予告で退去可能というのがスタンダードかと思いますが、ホーチミンでは、先のパターンによって賃貸条件が異なります。例えば1と3においては短期利用(数日~3ヵ月まで最低契約期間が定められています)が行える為、出張者用として選択が可能です。但し、物件によっては契約期間で賃料設定が異なり、短期の場合には賃料単価が高いケースがあるので、この点は注意が必要です。 2については、現在は慣習として、1ヵ年の契約期間で貸主側の更新手数料は無料、途中解約は保証金没収(途中解約は原則不可)というのがスタンダードになっています。その為、出張者用の短期利用としては、選択が難しいタイプとなり、短期契約で周囲の様子を確認するなどができない物件群になります。(但し、一部貸主で短期利用受入を行っているケースもあります) その為、ホーチミンに初駐在となり、まずは短期契約で当地の住環境を確認した上で最終的な住居を決定したいという意向があるのであれば、選択肢としては1と3が中心となってきます。  また、特に新規進出企業であれば、賃貸借契約の借主名義にも注意が必要です。短期出張者用の受入目的に、現地法人で賃貸借契約を行うと、税務調査の際に指摘が入る可能性があります。その為、契約締結前に会計・税理事務所等に契約名義人について必ず摺合せを行われることをお勧め致します。

前回から引き続きオフィス物件選定の前の注意事項、そして申込から契約締結に至るまでの特にご注意して頂きたい点について記載していきたいと思います。 貸主、不動産管理会社の属性について 外観やグレード(ハード面)がどんなに素晴らしくても、入居後(入居前もですが)のトラブルというのは必ず起きることが想定されます。その為、既存入居企業へのトラブル対応履歴の確認というのも行えるのであれば、行った方が無難です。グレードAと評価されているオフィスビルであっても管理会社の対応がお粗末で(特にローカル企業の管理だと多い)、入居後に不満を抱えられている日系企業様も少なくありません。 申込について 日本では以前は、申込の際に手付金を必要とする会社も一部ありましたが、現在では書面での申込で1番手の優先権を有し、キャンセルにおいても特段費用が発生しないのが一般的です。 しかし、ベトナムでは上記のような慣習はなく、手付金若しくは保証金の送金手続を行う事で物件を確保し、賃貸借契約を締結するまでは気が抜けません。また、不動産仲介会社と貸主との繋がり(過去仲介実績の有無、懇意にしているか否か等)によっても異なるところがございます。何れにせよ日系会社は社内稟議に時間を要するケースが多い為、現地法人の代表者に決済権限を持たせる等の柔軟な対応等も必要になってくるかと思います。 また弊社での直近の事例として、管理会社若しくは営業の担当者によって左右されてしまうケースも少なからずあります。 例えば、担当者がレイアウトについて間違った内容を伝えていたり、手付金を納めようとしている他社検討客が入っていながら、黙秘して空部屋として紹介し続けるケースもあり、ベトナム独特のスタイルに頭を悩ませてしまうこともあります。 良い物件だ!確保したい!と思ったのであれば、早急にオファーレター(条件確認書)を貸主より発行してもらい(発行されないケースもあります)、レイアウト、賃貸借契約書も併行して確認を行いながら、貸主若しくは管理会社との折衝、書面に問題がないという判断になれば、早急に保証金の手配を行うことが、最も確かで最もトラブルが少ないので、その稟議スピードを早めるように社内調整を行うことが重要になってくるかと思われます。 保証金の返金条件について 日本での敷金にあたる「保証金」を、契約時に貸主へ支払います。日本では原則敷金から原状回復費用が相殺され、差額分が返金されますが、ホーチミンはといいますと、オフィスの場合はスケルトン返しが原則となっていますが、新規テナントの申込条件や貸主との折衝次第で、全額返金されるケースも多いです。(原状回復においても借主が指定する業者で行って良いとされています)但し、契約期間中の途中解約は、違約として保証金が没収となる商慣習があり、大半のオフィスビルでその設定がされております。 その為、事業拡大、事業撤退で途中解約をやむを得ず行う場合には、保証金は没収となってしまいますが、後続テナント候補を連れてきた場合には保証金が返金されるケースがございます。その為、このようなケースの場合には貸主と折衝し、後続テナント探しを行うことでコスト削減が出来る可能性があります。是非、諦めずに弊社などの不動産仲介会社にご一報ください!

以前、第6~9回に掛けてオフィス物件選定の前の注意事項について掲載をさせて頂きました。直近で当社宛にオフィスの問合せが多かったこともあり、改めて特に重要となるところを記載していきたいと思います。 管理会社営業時間外利用、土日利用について オフィスビルによって、管理会社の設定する営業時間以降は、ビルへの入退室を制限されるケースがあります。例えば、平日22時までの退出、日曜日は原則オフィス利用不可などです。また、営業時間以降は、時間外利用料(残業時間利用料)が設定されていることもあります。この制限は一般的に賃料単価が割安(グレードが低い)なオフィスビルに発生しているケースが傾向として多いです。日系企業にとっては、24時間365日入退室できるオフィスビルを求められる傾向にある為、この制限が掛かっている場合には注意が必要です。交渉の余地としては、管理会社の設定する残業時間を延ばすこと(例えば20時⇒22時など)や、金額を定額制にしてもらうことなどが考えられます。こういった交渉は出来る限りトップ(オフィスビル所有者)へ直談判することが、交渉の鍵になるかと思います。 空調設備について 大きく分けて3パターンの空調設備の運営方法があります。  a) オフィスビル側が利用時間を設定管理している  b) テナント側で利用時間を自由に設定できる  c) テナント側で新設した空調設備は、利用時間を自由に設定できる グレードが高いオフィス程、a)の設定が多く、例えば残業等で空調を延長利用したい場合には、 通常高額な時間外利用料が設定されています。その為、多くのテナントは冷気が残っている内に残業を済ませ退出するか、扇風機などで対策をされています。その為、残業が多い、土日利用が多いことが想定される場合には、このような制限が掛かっていないオフィスビルを選定されるべきです。 優先順位をグレードととるか、オフィスの使い勝手ととるか、悩ましいところではありますが、そのような場合には一度空調代のシミュレーションをされてみて検討してみて下さい。 バイク駐輪場について 自社のベトナム人スタッフ数を想定の上、オフィスビルに人数分のバイク駐輪場が確保されているか、確保されていなければ近隣にあるか否かなどの確認が必要になります。特にベトナム人スタッフの一部は青空駐車場を嫌悪される方もいます。オフィスビル内で確保できない場合には、必ずスタッフにも不満がないか確認を取られてみて下さい。オフィスビルのグレードによって利用料も差がある為、月額利用料の確認を行うことと、オフィスビルへの来客者としてベトナム人が想定される場合には、来客スペースの場所、利用料も併せて確認を行いましょう。

今月も不動産関係のコラムはお休みさせて頂き、当社のお客様がオフィスの転居ラッシュを迎えておりまして、そのオフィス物件のご紹介です! Estar Building 11F/90m²/147 – 149 Vo Van Tan, D.3       本オフィスは、代々日系IT関連の会社様に引き継がれています。フリーセル様からオロ様へと移り、現在入居されているのが、ワークスメディア様となりますが、6月下旬に転居を予定しております。 上記3社の転居理由は全て増員拡大の為と非常に縁起の良いオフィスになります。 賃料や造作物等の委細詳細については、弊社にまで直接ご連絡をお願い致します。 DC Tower 8F/75m²/111D Ly Chinh Thang, D.3 本オフィスは、RH総合住宅設備様が駐在員事務所として入居しておりましたが、この度現地法人設立の為、転居されることになりました。こちらも同様に6月下旬に転居を予定しております。 日系利用も多いオフィスビルで空港と市内界隈の丁度中間地点になるようなイメージです。賃料等の委細詳細については、弊社にまで直接ご連絡をお願い致します。 転居ご予定の法人様、是非途中解約による転居をお考えの場合には弊社にまでご一報下さい。交渉によっては新規テナント様にご入居頂くことで保証金が返金されるケースがございます。弊社ではそのマッチングを得意としております。 また、初期の内装コストを抑えたい法人様、是非居抜き物件をご検討下さい。上記以外にも取扱いはございますので、お気軽にお問合せ頂ければ幸いです。

当社のパートナー企業であるガイアフィールドベトナム(GaeaFieldVietnamCo.,Ltd)についてご紹介させて頂きます。 当社と同じく日本本社は神奈川県川崎市高津区に所在し、不動産の建設業を中心に営業活動を行っている会社で、特にスチールハウスの構造設計・施工・分譲の分野を得意としています。当地にて日本本社100%出資で不動産の建設業に関連するライセンスを取得し、昨年度より営業を開始しました。先日、ガイアフィールドベトナムによる設計・施工の第1号物件が竣工し、4月19日に内覧会を開催しております。また、第2号物件についてもプロジェクトはスタートし、現在は土地の地盤調査を行っており、今年の8月頃に竣工予定です。こちらは分譲建売としてベトナム人に向けて販売を行います。 第1号物件は1・2階部分をガイアフィールドベトナムが事務所として使用し、3・4階部分を賃貸物件として入居者募集しています。30㎡程の専有面積になりますが、洗濯機とキッチンを完備し、このタイプでは希少価値の高い新築物件となっています。    日本人の入居者を募集しており、随時内見可能ですので、ご興味ある方はお気軽にご連絡下さい。(但し本稿掲載時に既に申込みをなっている可能性もございますので、その際はご了承下さい。) ガイアフィールドベトナムでは、今後ベトナム人に向けた建築営業を行っていきます。日系会社が設計・設計管理・施工・施工管理・品質保証を行い、かつ建築価格はローカル水準を意識しておりますので、日系・ローカルの同業他社と比較してもメリットを感じて頂けるのではないかと思っております。特に建売住宅の場合、施工管理・品質保証の部分において現場でトラブルが頻発しておりますので、その住環境の改善を担っていきたいと考えております。 勿論、日系企業に対してもサービスは行っており、イオンモール1号店のテナントの内装工事も一部手掛けており、施工実績もございます。建売、商業モール、オフィスなどの設計・施工をお考えの企業様でご興味がございましたら、是非お気軽にご連絡下さい!!

2014年度も早いものでそろそろ第1Qが終わろうとしています。各外資系不動産会社が2013年度の不動産市況の総評及び2014年度の不動産市況予測を発表しており、本稿では不動産賃貸オフィス及び賃貸住居について解説させて頂きます。 2014年度の賃貸オフィスの市況予想 主たる各外資系不動産会社(Savills、CBREなど)は概ね賃料上昇基調の見通しを立てています。これは2012年度、2013年度の供給数鈍化によりオフィスの稼働率が全体的に回復したことが主な要因かと思います。但し、新築オフィスの強気な賃料設定も一部要因になっており、実務上はそのようなオフィスビルに入居する日系企業も限られている為、賃料上昇基調の実感はありませんが、全体的な傾向としては、やはり賃料交渉が行いにくい年度になってくるのではないかと思います。但し、急激に稼働率が下がっているオフィス物件については狙い目で、そのようなオフィスビルについては充分交渉の余地があるかと思います。 2014年度の賃貸住居の市況予想 オフィス同様に、こちらも主たる各外資系不動産会社は概ね賃料上昇基調の見通しを立てています。私もこの点については実務でも実感するケースが多いです。例えば、ハノイも同様だと思いますが、工場立ち上げで日本から技術者の短期・長期出張の問合せが増加してきており、単身用のサービスアパートメントの動きが早く、主要な物件について空きがない状態が続いていることがあります。特に一部のサービスアパートメントでは単身用のタイプについて10%以上の値上げを実施しており、反響の多さが伺えます。この空きがない状態が継続すると、貸主(特に個人)も強気になり賃料交渉に全く応じなくなるという流れになります。弊社でも特に短期主張、単身者の問合せが増加傾向にあり、このタイプについては今後賃料上昇の可能性が高いとみています。 更新時の賃料交渉について 上記より、全体的な傾向として不動産賃貸市況は回復基調の見方が強い為、更新時の賃料交渉というのは難しい年度になってくることが想定されます。

2013年度から弊社の成約事例を基に平均賃料の掲載をさせて頂きました。本稿では、最近弊社に問合せが多い、日本からの出張者の短期利用を行うケースなどの駐在住居について、どのような選択肢があるかを解説させて頂きます。 まず、第2回で掲載しておりますが、弊社ではホーチミンの賃貸物件について大きく3つのパターンに区分しています。 1. 法人が貸主で、法人が建物の運営管理をするサービスアパートメント 2. 個人が貸主で、法人が建物の運営管理をするコンドミニアム(分譲マンションタイプ) 3. 個人が貸主で、個人が建物の運営管理をするアパートメント(部屋貸しタイプを含む) 日本人に馴染みの深いところで具体例を挙げると、1がSaigon Sky GardenやSomersetになり、2がBinh Thanh区にあるSaigon PearlやThe Manor、3がLe Thanh Tonの路地に入った物件となります。 ▼Saigon Sky Garden 日本では賃貸借契約期間について、主に関東では、2ヵ年の契約期間で更新料は1ヵ月分、1ヵ月前の解約予告で退去可能というのがスタンダードかと思いますが、ホーチミンでは種別によって賃貸条件が異なります。 現在は慣習として、1と3においては短期利用(数日~3ヵ月まで最低契約期間が定められています)が行える為、出張者用として選択が可能です。 但し、物件によっては契約期間で賃料設定が異なり、短期の場合には賃料単価が高いケースもございますので、この点はご注意が必要です。 2については、現在は慣習として、1ヵ年の契約期間で更新料は無償、途中解約は保証金没収(途中解約は原則不可)というのがスタンダードになっています。その為、出張者用の短期利用としては、選択が難しいタイプとなります。(但し、一部貸主で短期利用受入を行っているケースもございます) その為、短期利用の賃貸物件の選択肢としては1と3が中心となってきますが、例えば2であっても、1ヵ年の契約期間として、出張者を交代させながら入居させるという方法もあり、2LDKのタイプに2名にシェアをさせるなどの方法もあります。 駐在員の方のタイプ、例えばローカル色が強くても大丈夫か、日本人街近くがいいかなどの趣向にもよりますので、現地を実際にご覧頂きながら、1、2、3のどのタイプが最も良いかをご選択頂ければと思います。 また、契約の際にもご注意が必要です。短期出張者用の受入目的に、現地法人で賃貸借契約を行うと、税務調査の際に指摘が入る可能性があります。その為、契約締結前に会計・税理事務所等に契約名義人についてアドバイスを頂くことをお勧め致します。